Bisakah Orang Asing Memiliki Tanah atau Properti di Bali?

Tidak, dan aturannya tidak mendua. Pasal 21 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Undang-Undang Pokok Agraria, mencadangkan hak milik bagi warga negara Indonesia. Hak milik adalah hak terkuat dalam hukum pertanahan Indonesia. Warga negara asing tidak bisa memegangnya, baik di Bali maupun di mana pun di Indonesia.

Undang-undang yang sama menyebutkan apa yang terjadi bila seseorang tetap mencoba. Pasal 26 ayat (2) menentukan bahwa pemindahan hak milik yang dimaksudkan untuk mengalihkan kepemilikan kepada orang asing batal karena hukum, dan tanahnya jatuh kepada negara. Itu bukan hukuman yang dijatuhkan menurut pertimbangan seseorang. Itu akibat yang sudah disebutkan.

Naskah Undang-Undang Pokok Agraria diterbitkan oleh negara, dan Anda dapat membaca UU Nomor 5 Tahun 1960 selengkapnya. Pasal 20 sampai 27 adalah bagian yang relevan di sini.

Mengapa ini sering ditanyakan. Banyak tulisan tentang Bali mengaburkan batas antara memiliki dan memegang sewa jangka panjang, karena keduanya terasa mirip bagi orang yang sekadar menginginkan rumah untuk ditinggali. Keduanya tidak mirip secara hukum, dan perbedaannya menentukan apa yang terjadi ketika masanya berakhir, ketika pemegangnya meninggal, dan ketika sengketanya sampai ke pengadilan.

Ada tiga jalur, dan ketiganya benar-benar berbeda satu sama lain. Mana yang berlaku bergantung pada apakah Anda memegang izin tinggal Indonesia dan apakah Anda bertindak sebagai pribadi atau melalui badan usaha.

Jangka waktu hak pakai dan hak guna bangunan di atas berasal dari Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Anda dapat membaca PP 18/2021 selengkapnya. Jangka waktu dan syarat yang menyertainya sudah berubah lebih dari sekali dalam sepuluh tahun terakhir, jadi periksalah keadaan terkini alih-alih bersandar pada halaman ini atau halaman mana pun yang ditulis sebelum transaksi Anda.

Apartemen adalah perkara yang berbeda. Orang asing boleh memegang hak atas satuan rumah susun untuk unit apartemen yang dibangun di atas tanah hak pakai, dan itulah sebabnya sebagian besar judul yang jujur tentang "orang asing bisa memiliki properti di Indonesia" berbicara tentang apartemen, bukan tentang tanah dan vila.

Ini adalah pengaturan ketika tanah didaftarkan atas nama seorang warga negara Indonesia, disertai sejumlah perjanjian sampingan yang dimaksudkan memberi pembeli asing kendali yang sesungguhnya: perjanjian pinjaman, surat kuasa, dan pernyataan bahwa si nominee memegangnya untuk kepentingan pembeli.

Skema ini punya masalah yang kentara. Perjanjian sampingan itu ada justru untuk mengakali Pasal 21, dan Pasal 26 ayat (2) undang-undang yang sama membatalkan pemindahan yang ditujukan menempatkan hak milik di tangan orang asing. Perjanjian yang tujuannya menyiasati sebuah larangan adalah sandaran yang lemah ketika orang yang namanya tertera pada sertifikat berubah pikiran, menikah, bercerai, atau meninggal.

Versi korporatnya punya larangan tersendiri yang tegas. Pasal 33 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal melarang perjanjian yang menyatakan bahwa saham dalam perseroan terbatas dipegang untuk dan atas nama orang lain, dan menyatakan perjanjian semacam itu batal demi hukum. Anda dapat membaca UU Nomor 25 Tahun 2007.

Apa yang tidak kami katakan. Apakah suatu pengaturan tertentu dapat ditegakkan, dan apa yang akan diputuskan pengadilan atasnya, adalah pertanyaan untuk notaris atau pengacara Indonesia yang melihat dokumen Anda yang sebenarnya. Kami menjalankan pasar sewa. Yang bisa kami katakan adalah bahwa skema itu dibangun di atas perjanjian yang disebut dan dibatalkan oleh undang-undang, dan bahwa siapa pun yang menyodorkannya kepada Anda sebagai hal biasa sebaiknya diminta menuliskan itu.

Bagi sebagian besar orang yang datang ke Bali, jawaban jujurnya adalah bahwa ini sebenarnya sama sekali bukan soal kepemilikan. Ini soal berapa lama Anda ingin mengikat diri dan berapa banyak yang ingin Anda bayar di muka.

• Sewa bulanan atau tahunan. Tanpa sertifikat, tanpa notaris, tanpa modal yang terkunci. Anda bisa pergi. Inilah yang sebenarnya dilakukan sebagian besar penduduk jangka panjang.
• Sewa panjang, hak sewa, atas sebuah vila atau sebidang tanah. Kontrak untuk sejumlah tahun tertentu, dibayar di muka. Yang Anda beli adalah kepastian untuk menempati, bukan kepemilikan, dan nilainya menurun setiap tahun seiring memendeknya sisa masa sewa.
• Hak pakai, bila Anda memegang izin tinggal dan menginginkan hak yang dapat didaftarkan alih-alih sebuah kontrak. Lebih banyak proses, lebih banyak biaya, dan itu tetap bukan hak milik.

Alasan hal ini penting bagi pertanyaan yang Anda cari adalah bahwa jawaban yang biasanya dicari orang, yaitu "bagaimana saya mendapat rumah di Bali", bagi warga negara asing sama sekali tidak melewati kepemilikan. Jalurnya lewat sewa.

Bila yang sebenarnya Anda butuhkan adalah satu atau dua tahun, jelajahi vila jangka panjang dan lewati sisa halaman ini.

Jalur mana pun yang Anda tempuh, pemeriksaannya sama dan itu tugas Anda sendiri. Tidak ada orang lain yang berkepentingan melakukannya untuk Anda.

• Hak apa yang sebenarnya dijual kepada Anda. Mintalah sebutannya: hak milik, hak pakai, hak guna bangunan atau hak sewa. Penjual yang tidak mau menyebutnya sudah memberi tahu Anda sesuatu.
• Siapa yang tercantum pada sertifikat, dan apakah itu orang yang sedang berurusan dengan Anda.
• Berapa tahun yang tersisa, dan apa yang sebenarnya dituntut untuk perpanjangannya, bukan apa yang digambarkan dituntut.
• Apa yang terjadi pada akhir masa berlaku terhadap apa pun yang Anda bangun.
• Apakah tata ruangnya mengizinkan apa yang hendak Anda lakukan di sana.

Untuk kontrak sewanya sendiri, pasal-pasal yang harus ada dan kapan notaris diperlukan, panduan kami tentang perjanjian sewa menyewa membahas dokumennya pasal demi pasal. Itu tempat yang lebih tepat untuk memulai begitu Anda tahu hak mana yang sedang Anda hadapi.

Untuk menyewa alih-alih membeli, apa yang harus diperiksa sebelum menandatangani sewa vila adalah daftar periksa praktisnya.

Kepada notaris Indonesia, khususnya PPAT untuk transaksi tanah, atau kepada pengacara. Bukan kepada pasar sewa, bukan kepada tenaga penjual pengembang, dan bukan kepada grup Facebook.

Kami sengaja tidak menerbitkan tabel ambang harga, kategori izin atau biaya yang berlaku saat ini. Semua itu berubah, berbeda menurut provinsi, dan tabel yang tampak yakin di situs sewa persis jenis hal yang benar pada hari ditulis dan diam-diam salah dua tahun kemudian. Setiap angka yang Anda baca tentang aturan pertanahan Indonesia seharusnya mencantumkan tanggal, dan kebanyakan tidak.

Halaman ini mencantumkannya: peraturan yang dikutip di sini diperiksa terhadap database peraturan negara pada 10 September 2026, dan ketiga peraturannya ditautkan di atas agar Anda bisa membacanya sendiri alih-alih memercayai kata kami.